Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Elblągu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 grudnia 2014 roku

Sąd Okręgowy w Elblągu Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Dorota Zientara

Protokolant: stażysta Joanna Semkiw

po rozpoznaniu w dniu 9 grudnia 2014 r. w Elblągu

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy M. E.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) E.

o uchylenie uchwały

1.  oddala powództwo;

2.  zasądza od powódki Gminy M. E. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...) w E. kwotę 197 zł (sto dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 363/14

UZASADNIENIE

Powódka Gmina M. E.w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)przy ulicy (...)w E., domagała się uchylenia uchwały nr (...)z dnia (...) r., w której pozwana podniosła stawkę na fundusz remontowy i konserwację z kwoty 1,96 zł na kwotę 5,30 zł/ m ² powierzchni użytkowej budynku.

W uzasadnieniu powódka wskazała, że jest współwłaścicielem 62,24 % udziału w nieruchomości wspólnej, dysponując lokalami gminnymi, wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego nakładają na nią obowiązek opracowania źródeł finansowania gospodarki mieszkaniowej, związanych z tym zasad polityki czynszowej, dokonywania analizy potrzeb oraz planu remontów i modernizacji wynikających ze stanu technicznego budynków i lokali. Nie pozwala to powodowej Gminie na zaakceptowanie podjętej uchwały, w której podwyższono stawkę na fundusz remontowy do kwoty 5,30 zł/m ² powierzchni użytkowej. Argumentowano, że podniesienie stawki zaliczek do takiego poziomu spowoduje, że wpływy z czynszu ulegną znacznemu obniżeniu. Stawka czynszu wynosi bowiem 4,17 zł/ m ² , natomiast przy proponowanej stawce zaliczki na fundusz remontowy koszt utrzymania lokalu przekroczy tę kwotę, gdyż będzie wynosił - 6,27 zł/m ². Tym samym powódka zmuszona będzie do dopłaty około 1200 zł miesięcznie, co spowoduje, że spływy z czynszu nie pokryją kosztów utrzymania lokalu. W tym stanie rzeczy, w ocenie powódki, zachodzą przesłanki do uchylenia uchwały jako naruszającej jej interesy. Jednocześnie powódka wniosła o zobowiązanie pozwanej do dostarczenia uchwały lub innego dokumentu, w którym podjęto decyzję o głosowaniu według zasady, że jednemu właścicielowi przypada jeden głos.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ulicy (...) w E. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.

Motywując swe stanowisko wskazała, że zaskarżona uchwała została podjęta zgodnie z przepisem art. 23 ustawy o własności lokali, według zasady jeden właściciel - jeden głos. Pozwana zaprzeczyła, aby uchwała ta naruszała interes powódki. Wyjaśniła, że podwyższenie stawki na fundusz remontowy do kwoty 1,96 zł wynika z konieczności przeprowadzenia remontu budynku. W ramach funduszu remontowego wspólnota nie posiada wystarczających środków, które umożliwiłyby przeprowadzenie tego remontu bez zaciągnięcia kredytu. Pozwana podniosła, że zły stan finansów Gminy nie może hamować pozostałych właścicieli w działaniach zmierzających do zachowania budynku w należytym stanie. Jeśli powódka nie posiada środków na utrzymanie nieruchomości, będących jej własnością, to powinna rozważyć ich zbycie.

Sąd ustalił, co następuje :

W dniu 22 września 2014 r. właściciele lokali, tworzący Wspólnotę Mieszkaniową (...) przy ulicy (...) w E., podjęli uchwałę nr 3, w której podjęli decyzję o wykonaniu remontu kapitalnego dachu z wymianą pokrycia ceramicznego, naprawie kominów, ociepleniu facjat na dachu budynku, ocieplenia ostatniego stropu z wymianą deskowania oraz zaciągnięciu kredytu bankowego w wysokości 204 114,52 zł celem zabezpieczenia środków finansowych na realizację opisanych wyżej prac remontowych. Ustalili nadto wysokość zaliczki na fundusz remontowy w wysokości 5,30 zł/m ² powierzchni użytkowej miesięcznie, zastrzegając, że wspólnota nie może obniżyć stawek na fundusz remontowy w okresie kredytowania bez wcześniejszej zgody banku kredytującego.

We Wspólnocie Mieszkaniowej (...)przy ul. (...)w E.do Gminy M. E.należy 62,42 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Na żądanie właścicieli lokali posiadających więcej niż (...) udziałów w nieruchomości wspólnej wprowadzono głosowanie nad opisaną wyżej uchwałą według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Za przyjęciem uchwały głosowało 5 właścicieli lokali na siedmiu.

Dotychczasowa zaliczka na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zgodnie z uchwałą nr 2 z dnia 3 marca 2014 r., wynosiła 2,93 zł/m ² powierzchni użytkowej, w tym: zaliczka na pokrycie kosztów eksploatacji – 0,56 zł/m ² powierzchni użytkowej, zaliczka na fundusz remontowy – 1,96 zł/m ² powierzchni użytkowej, wynagrodzenie zarządcy – 0,41 zł/m ² powierzchni użytkowej.

(dowód: uchwała nr 3 z dnia 22 września 2014 r. k. 11- 12, dokument o nazwie ,, kredyt remontowo – budowlany z premią k. 9 – 10, oferta kredytu remontowego k. 14-15 i 51- 52, dokument o nazwie ,, Lokale gminne pozostające w budynkach wspólnot mieszkaniowych” k. 17, , protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej k. 31, lista obecności k. 32, uchwała nr (...) właścicieli lokali z dnia 3 marca 2014 r. k. 33)

W budynku położonym w E. przy ul. (...) zachodzi konieczność naprawy dachu, konstrukcji dachu, elewacji, klatki schodowej, ścian narażonych na wpływ wód gruntowych.

Zgodnie z kosztorysem inwestorskim wartość kosztorysowa robót związanych z remontem dachu i ocieplenia facjat oraz ostatniego stropu wynosi 204 114,52 zł.

(dowód: karta przeglądu rocznego elementów obiektu budowlanego narażonych na wpływ warunków atmosferycznych k. 39 , dokumentacja fotograficzna k.40 - 43, zeznania świadka W. B. 54 v – 55, kosztorys inwestorski k. 13)

Według stanu na dzień 31 października 2014 r. zaległość najemców z tytułu czynszu należnego powódce za najem lokali gminnych położonych w budynku położonym w E. przy ul. (...) wynosiła łącznie 6.313,39 zł.

(dowód: wykaz nadpłat i zaległości na lokalach według stanu na dzień 31.10.2014 r. k. 16)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1 a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2000, nr 80, poz. 903, j.t.; dalej – u.w.l.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa wyżej, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Bezsporną w sprawie była okoliczność, że powodowa Gmina jest właścicielem lokali znajdujących się w budynku przy ul. (...) w E. i z tego tytułu przysługuje jej legitymacja czynna do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały. Strona powodowa zachowała również wymagany dla wytoczenia powództwa 6 - tygodniowy termin przewidziany w art. 25 ust. 1a u.w.l., bowiem zaskarżona uchwała została podjęta na zebraniu właścicieli w dniu 22 września 2014 r., a pozew w niniejszej sprawie został złożony w dniu 22 października 2014 r.

W pierwszej kolejności wyjaśnić trzeba, że podejmując uchwałę nr(...) Wspólnota Mieszkaniowa (...)przy ul (...)w E.przyjęła zasadę głosowania polegającą na tym, że na jednego właściciela przypadał jeden głos. Zgodnie z przepisem art. 23 ust. 2 a u.w.l. jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Z przedłożonego przez pozwaną dokumentu w postaci protokołu zebrania wspólnoty mieszkaniowej z dnia 22 września 2014 r. ( k. 31) wynika, że taki sposób głosowania nad sporną uchwałą wprowadzono na żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie więcej niż 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (25,10%). Powodowa Gmina posiada większość udziałów w nieruchomości wspólnej tj. 62,42 %, w przypadku zatem omawianego głosowania uzasadnione było wprowadzenie zasady, że na jednego właściciela przypada jeden głos.

Domagając się uchylenia uchwały nr (...) strona powodowa podnosiła, że uchwała ta narusza jej interesy, albowiem podwyższenie stawki zaliczki na fundusz remontowy spowoduje, że wypływy z czynszu lokali komunalnych znacznie się zmniejszą i nie pokryją kosztów utrzymania tych lokali.

O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu można mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Uchwała mająca na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty oznacza wadliwe działanie zebrania właścicieli lokali, prowadzące do uzyskania przez określonych członków lub grupę członków korzyści kosztem innego członka lub członków.

Uchwała zebrania właścicieli lokali może być uznana za krzywdzącą wówczas, gdy cel pokrzywdzenia istniał zarówno w czasie podejmowania uchwały, jak i wtedy, gdy treść uchwały spowodowała, że jej wykonanie doprowadziło do pokrzywdzenia właściciela lokalu. (R. S., A. T. : Własność lokali. Komentarz; Wydawnictwo C.H. B., rok wydania 2013 , L.).

W orzecznictwie podnosi się, że naruszenie subiektywnego interesu właściciela i subiektywnie postrzeganego interesu wspólnoty poprzez podjęcie uchwały nie uzasadnia jej uchylenia na podstawie art. 25 ust. 1 ustawy. Naruszenie interesu w rozumieniu tego przepisu stanowi bowiem kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Odpowiedź na pytanie, czy skarżona uchwała narusza słuszne interesy musi być zawsze osadzona w realiach faktycznych sprawy. W przypadku interesu właściciela musi istnieć, co najmniej znaczna dysproporcja pomiędzy potrzebą ochrony interesu określonego właściciela, a ochroną interesu wyrażonego podjętą uchwałą. Wówczas spór sprowadza się do rozstrzygnięcia konfliktu pomiędzy dobrem Wspólnoty, a dobrem jego indywidualnego członka a konkretnie powódki (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 8 maja 2014 r., I A Ca 778/13, Lex nr 1483842).

Przypomnieć należy, że zaskarżoną uchwałą podwyższono wysokość zaliczki na fundusz remontowy z kwoty 1,96 do 5,30 zł/m ² powierzchni użytkowej budynku . Podwyżka stawki remontowej powodowana była koniecznością zabezpieczenia środków na spłatę kredytu, który wspólnota, wobec braku środków własnych, zamierza zaciągnąć na remont dachu budynku położonego przy ul. (...) w E.. Powódka nie negowała prawidłowości wyliczenia tej stawki, zaś z wyjaśnień pozwanej wynika, że składa się na nią kwota 1,96 zł – przeznaczona na spłatę wcześniej zaciągniętego kredytu na termoizolację ścian szczytowych budynku oraz kwota 3,34 zł – przeznaczona na realizację bieżących potrzeb remontowych i spłatę kredytu na remont dachu.

Co więcej, powódka nie kwestionowała również konieczności przeprowadzenia prac remontowych, ani tego, że będzie generowało to koszty, które skutkowały podwyższeniem stawki remontowej do wysokości określonej uchwałą. Z przedłożonego do akt dokumentu znajdującego się na k. 9-10 akt wynika nawet, że powódka dostrzega potrzebę wykonania proponowanych prac. Zarząd (...), który zarządza miejskim zasobem nieruchomości, wnioskował, aby poprzeć uchwałę, podnosząc, że notuje liczne zgłoszenia o zalewaniu z nieszczelnego dachu. Na konieczność przeprowadzania prac remontowych w budynku przy ulicy (...) w E. wskazuje nadto przedłożona do akt dokumentacja zdjęciowa, wiarygodne zeznania świadka W. B. oraz sporządzona przez niego karta przeglądu rocznego budynku. Z powyższych dowodów wynika jednoznacznie potrzeba wykonania m. in. remontu dachu (do remontu kwalifikują się facjatki, uszkodzona stolarka, uszkodzone rynny i rury spustowe, do wymiany natomiast kwalifikuje się pokrycie ceramiczne konstrukcji dachu; konstrukcja dachu jest drewniana dwuspadowa obita deskami z licznymi śladami zacieków, podłogi strychowe podmokłe, po opadach zabezpieczone wykładzinami przez lokatorów) oraz przebudowy dwóch kominów. Wprawdzie świadek W. B. zeznał, że obecny stan dachu nie wymaga natychmiastowych działań, jednak zaznaczył, że odwlekanie remontu byłoby niekorzystne dla konstrukcji dachu, gdyż w jego elementach drewnianych stwierdzono obecność kornika. Zdaniem sądu nie można oczekiwać, aby pozostali właściciele lokali tworzący wspólnotę wstrzymywali się z remontem do czasu aż powstanie stan zagrażający bezpieczeństwu.

Podkreślić trzeba, że przepis art. 13 ust. 1 u.w.l. nakłada na właściciela lokalu obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w tym niewątpliwie w wydatkach związanych z remontami. Potrzeba przeprowadzenia remontów w planowanym przez pozwaną Wspólnotę zakresie nie wynikła z sytuacji nagłej, której nie można było przewidzieć. Z zeznań świadka W. B. wynika, że dach jest w stanie wymagającym remontu już od kilku lat. Powodowa Gmina, będąca właścicielem lokali, musiała zatem liczyć się z obowiązkiem pokrycia kosztów remontu budynku, w których są one położone. Gospodarka mieszkaniowym zasobem gminy winna być prowadzona tak, aby powódka mogła z obowiązku tego się wywiązać.

Nie jest wykluczone, że podwyższenie stawki zaliczki na fundusz remontowy do poziomu określonego w zaskarżonej uchwale spowoduje, iż wpływy z czynszu lokali komunalnych znacznie się zmniejszą, a nawet nie pokryją kosztów utrzymania tych lokali. Utrzymywanie mieszkań komunalnych należy jednak do zadań własnych gminy, a osoby fizyczne będące właścicielami pozostałych lokali nie mogą być z tego tytułu ograniczone w realizacji własnych interesów, obejmujących utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie technicznym. Za słuszny należy uznać argument pozwanej, wedle którego jeżeli powódka ma problemy z utrzymaniem należących do niej lokali, to powinna rozważyć ich zbycie, np.: za stosowną bonifikatą dotychczasowym najemcom.

Niezależnie od powyższego zauważyć należy, że powódka będzie beneficjentem zaplanowanych prac, które skutkowały podwyższeniem wysokości zaliczek na fundusz remontowy. Planowane prace remontowe zwiększą wartość rynkową lokali mieszkalnych, w tym tych, które należą do Gminy. Co więcej, remont dachu ma na uwadze również zmniejszenie wydatków na bieżącą konserwację, a w szczególności wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali na usuwanie skutków zalań.

Powyższe okoliczności świadczą o tym, że podjęta uchwała nie może być uznana za godzącą w interesy powodowej Gminy. Z pewnością nie można uznać, że uchwała ta miała na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty, jakim jest powodowa Gmina, ani też aby wykonanie tej uchwały prowadziło do jej pokrzywdzenia. Przeciwnie, podjęcie tej uchwały stanowiło działanie zgodne z zasadami współżycia społecznego i zmierza do ochrony wspólnego dobra członków wspólnoty, w tym powodowej Gminy.

Dokonując konfrontacji interesu powódki, wyrażającego się w utrzymaniu jak najniższej zaliczki na fundusz remontowy (w związku z ograniczonymi wpływami z tytułu czynszu) z interesem wszystkich właścicieli lokali, wyrażającym się w utrzymaniu nieruchomości wspólnej w należytym stanie uznać należało, że godnym ochrony jest interes wszystkich właścicieli lokali, który uzasadniał podjęcie zaskarżonej uchwały.

Mając na uwadze powyższe Sąd oddalił powództwo z uwagi na jego bezzasadność. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. Powódka przegrała sprawę w całości, stąd obowiązana jest zwrócić stronie przeciwnej poniesione przez nią koszty procesu, które ograniczały się do kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 180 zł ustalonej na podstawie § 11 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu ( Dz. U. 2013, poz. 461 j.t.) i opłaty skarbowej od pełnomocnictwa – 17 zł.